Storken

Sibyllegatan & Jungfrugatan

Länk till Riksantikvarieämbetets databas

Det finns många fina hus på Östermalm vilka inte är kulturminnesmärke.

Oscar Hirsch och Agnes Lagerstedt bildade Aktiebolaget Stockholms arbetarhem vars syfte var: “Att i Stockholm inrätta och uthyra lämpliga och sunda bostäder åt de mindre bemedlades behof.

Fastigheten var mycket nära att rivas, men en hyresgäst hindrade detta genom att stiftelsen Agnes Lagerstedt minne ansökte om att huset skulle förklaras byggnadsminne, vilket beviljades 28 augusti 1987.

---

Problem med lagstiftning

Byggnadsminne (B-fastighet, Kulturmiljölagen 3 kap.)

Blåklassad byggnad (kommunalt skydd)

Problem med underhåll av fastigheten

Medlemmar bor i genomsnitt fem år i föreningen, vilket gör det svårt att bygga upp kompetens för en byggnadsminnesförklarad fastighet.

Länsstyrelsen Kulturnämnd rekommenderar ett evighetsperspektiv, och skall alltid involveras då ingrepp i fastighet skall ske.

Det finns en historisk koppling till Hedvig Eleonora församling till vårt hus.

“En relativt stor del av de
boende uppbar också fattigunderstöd från Hedvig
Eleonora församling.

De flesta av våra medlemmar har idag möjlighet att betala hyran utan ekonomiskt stöd från församlingen. Det vore dock värdefullt att undersöka förutsättningarna för ett samarbete med församlingen kring vården av byggnadsminnet.

Staten har delat upp fastigheter i olika administrativa ”stuprör”, vilket medför mycket skiftande villkor för underhåll. Kan vår förening få tillgång till församlingens kompetens kan det underlätta styrelsens arbete att förvalta det kulturarv vi bor i.

Portar in till fastigheten

Energiglas

Byggnadsminnesförklaringen hindrar oss att energieffektivisera. De innerbågar som krävdes för isolerglas var inte förenliga med klassningen. Styrelsen strävan att samordna planerat underhåll med förbättringar är då förgäves.

.

Glas som kan träffa förbipasserande

Ur föreningens internkommunikation

“Hej grannar! Det har blåst sönder ett fönster i 43b 1 tr, mot gatan. Det hänger fortfarande en glasbit och slänger som riskerar att ramla ner på trottoaren

Vi som bor i lägenheterna måste anlita en snäv krets av fönsterputsare.

Byta ut moderna härdade fönsterglas mot handslagna

Min förra bostad som endast var blåklassad hade handslagna fönster, Dessa är ojämna, innehåller luftbubblor, men bidrar till kulturen.

I min förrförra bostad där vi byggde balkonger (även den blåklassad) var vi tvungna att be grannfastigheten om tillstånd. Genom att erbjuda de handslagna fönster som blev över så kunde vi gå vidare. Nya handslagna glas går fortfarande att köpa från Tyskland, men det är dyrt.

Bilden nedan är från mitt fönster mot gården, där det tydligt framgår att glaset tillverkas av Temperit och är härdat.

Det blir varmt i lägenheterna

Spegelskiktat glas bedöms sannolikt utgöra en alltför stor förändring av byggnadens karaktär och skulle därför inte beviljas. För lägenheter som utsätts för direkt solinstrålning används i stället portabla luftkonditioneringsenheter. Det är då viktigt att fönstret spärras, eftersom dessa öppnas utåt

Lägenhet ska bevaras i original

En bostadsrättsförening som har hyresrätter, kan avyttra dessa och på så vis stärka föreningens ekonomi. Dock får dessa lägenheter inte tas upp som tillgång i balansräkningen. I samband med att föreningens övriga lägenheter säljs, brukas denna typ av lägenhet benämnas “dold tillgång”.

Standarden på lägenhet utgör grund för hyresnivån. Då föreningen enligt lag är skyldig att efterleva kulturminneslagen så begränsas inkomsten.

I länsstyrelsen beslut går att läsa: “I interiören får beträffande de utrymmen som skuggats på bifogade planritningar åtgärder inte vidtagas som innebär ingrepp i befintlig rumsindelning eller fast inredning. De utrymmen som avses är Sibyllegatan 52 B 3 tr (lägenhet mot gatan till höger från trapphuset räknat).

Fastighetens värde

Vår fastighet är likt Johanneskyrkan byggnadsminnesförklarad, dock skiljer ändamålet. En kyrka är begränsad vad den kan användas till. Det kan nämnas att det såldes en kyrka i Stockholms innerstad för fem miljoner. Om nya krav inte anpassas för vår fastighet, kommer det bli mycket kostsamt att underhålla denna.

De flesta bostadsfastigheter i vårt närområde har balkonger, vilket många av våra medlemmar saknar.

EU direktiv

Energiprestanda

EU-direktivet för byggnaders energiprestanda och vårt byggda kulturarv -Riksantikvarieämbetet

Förutom de två lagarna som redan för vår fastighet, så kommer det via EU ett direktiv som 2026 kommer implementeras i svensk lag 2026.

Senast 2050 ska alla byggnader i EU vara nollutsläppsbyggnader, enligt EU:s direktiv om byggnaders energiprestanda, EPBD. Energibehoven ska minimeras och koldioxidutsläppen elimineras.

Direktivet om byggnaders energiprestanda har funnits länge, men nu har det omarbetats och Boverket arbetar med att implementera det i svensk lagstiftning senast 2026. En förändring jämfört med tidigare är att byggnader som har ett officiellt skydd, det vill säga är skyddade som byggnadsminnen eller i detaljplan, nu inte längre helt får undantas när minimikrav på energiprestanda ska fastställas, men däremot får kraven anpassas.

Kontakt med myndigheter

Till berörda myndigheter                                                                                                                                                                    Stockholm 2025 05 23

Mitt namn är Hans Thorsen Lamm och jag har under en period verkat som internrevisor i bostadsrättsföreningen Storken 12, belägen på Östermalm i Stockholm. Föreningen förvaltar en byggnadsminnesförklarad och blåklassad fastighet, vilket medför betydande ansvar och krav enligt såväl Kulturmiljölagen som Plan- och bygglagen. Dessa förutsättningar innebär ett omfattande merarbete för styrelsen, då samtliga åtgärder – såväl planerat underhåll som akuta insatser och boendemiljöförbättringar – måste anpassas till två parallella regelverk.

I samarbete med en antikvarie har föreningen tagit fram riktlinjer för förvaltning med ett långsiktigt bevarandeperspektiv. Samtidigt ställer EU nya krav på att alla byggnader ska uppnå energiklass A senast år 2050. Vår fastighet har i dagsläget energiklass E, och dessa nya energikrav är i många fall oförenliga med vårt bevarandeuppdrag.

Under det gångna året ledde jag en arbetsgrupp som tog fram ett förslag om installation av balkonger. Förslaget omfattade även återställning av gårdshuset samt borttagande av asfalt på innergården. En del av finansieringen var tänkt att ske genom omvandling av gårdshuset till två bostäder. Detta skulle dock ha förhindrat möjligheten att installera en värmepump, då tillstånd för energiborrning återkallades under förstudiearbetets gång.

I mars 2024 diskuterades balkongfrågan med Stadsmuseet, där även föreningens behov av energieffektivisering togs upp. Den ansvariga handläggaren uttryckte att byggnadsminnesförklarade fastigheter bör undantas från EU:s energikrav, eftersom det rör sig om ett mycket litet antal fastigheter med högt kulturhistoriskt värde. I samband med fönsterrenovering avråddes vi från att installera isolerglas, eftersom detta inte är förenligt med byggnadens skyddsstatus.

Trots stort intresse bland medlemmarna avslogs balkongförslaget vid föreningsstämman 2024, då det fanns en utbredd uppfattning att bygglov inte skulle beviljas på grund av byggnadsminnesförklaringen. Därmed föll även finansieringen av gårdshusprojektet, vilket hade kunnat stärka föreningens ekonomi. Av föreningens senaste årsredovisning framgår att skillnaden mellan underhållsfonden och tillgängliga likvida medel är drygt åtta miljoner kronor. I avsaknad av kvarvarande hyresrätter att ombilda, beslutades om hyreshöjning för att täcka kommande underhållsåtgärder. Vi är därtill ålagda att bevara en lägenhet i originalskick som hyresrätt.

Fastigheten omfattar 5 000 kvm och består av 77 lägenheter. Som jämförelse hade min tidigare förening en lika stor fastighet, men med endast 17 lägenheter. Den höga omsättningen i styrelsen, i kombination med fastighetens komplexitet, försvårar kontinuitet och långsiktig förvaltning. Föreningen är berättigad till stöd, men upplever de administrativa kraven som betungande, vilket lett till att möjligheten sällan nyttjas.

Vi har undersökt alternativ till värmepump, bland annat ett erbjudande från Stockholm Exergi om reducerat pris på fjärrvärme under förutsättning att en licens köps och ett långsiktigt avtal tecknas. Licenskostnaden är dock högre för vår fastighet än för exempelvis en närliggande 60-talsfastighet med energiklass C. På lång sikt ser vi potential i att utveckla geotermiska lösningar i samverkan med andra fastigheter, vilket även skulle möjliggöra försäljning av utsläppsrätter. Dessa ambitioner redovisas i min ansökan till Energimyndigheten (Projekt Storken, diarienummer (2024-201947), där jag beskriver ett evighetsperspektiv för övergång till fossilfri energi.

Mot denna bakgrund vill jag framföra en vädjan om att Länsstyrelsen beaktar vår unika situation. Möjligheterna att energieffektivisera är i princip obefintliga på grund av fastighetens skyddsstatus. Samtidigt påverkas föreningens ekonomi negativt av stigande energipriser. Den administrativa börda som är förknippad med att söka stöd är så omfattande att vi har svårt att ta del av de stöd som vår typ av fastighet är berättigad till.

Vi önskar i första hand stöd för att kunna finansiera licenskostnaden för reducerad fjärrvärmetaxa. Om detta inte är möjligt, vädjar vi om att en mer flexibel tolkning av lagen avseende byggnadsminnen övervägs, så att viss energieffektivisering kan genomföras utan att hota fastighetens kulturhistoriska värden. I slutändan är det vi medlemmar som drabbas, i form av ökade avgifter och minskad ekonomisk uthållighet.

Med vänlig hälsning,

Hans Thorsen Lamm
fd. Internrevisor
Brf Storken 12

Ett fossilfritt evighetsperspektiv på energi

Geotermisk energi

Vill man generera el med geotermi för att ersätta den termiska källan i nedlagda kärnkraftverk, krävs ett tiotal hål, där varje hål måsta var cirka 20 kilometer djupt.

Vill man nöja sig med fjärrvärme räcker det att bygga en värmeväxlare med några färre hål på cirka sex kilometers djup.

Geotermi borde ligga i linje med det som står i bibeln.

“Där nere i djupen, där elden aldrig slocknar” (Markus 9:48)

Tyvärr avslogs ansökan

Återstående alternativ

Det är sannolikt att energipriset kommer fortsätta stiga, skulle vår förening då nekas att isolera våra fönster så återstår några alternativ.

Ansöka om stöd för höga energikostnader.

Enligt lagen är privata fastighetsägare berättigade till ekonomisk kompensation för de merkostnader som är relaterade till att byggnaden är skyddad. Fastigheten ägs av bostadsrättsföreningen som via styrelsen får söka medel.

Det ekonomiska stöd som en gång beviljades av Hedvig Eleonora församling var riktigt till enskilda individer i fastigheten och borde sakna relevans i nutid.

Ompröva klassningen av byggnaden.

Det beslut som togs 1987 avseende Storken 12, var initierat av några hyresgäster i syfte att hindra den planerade rivningen av fastigheten.

Villa Ludvigsberg är inte förklarat byggnadsminne.

En ansökan om att förklara en fastighet byggnadsminne kan inges av i princip vem som helst, beslutet kommer antingen beviljas eller avslås med mycket stora konsekvenser för ägaren.

Nyligen har Riksantikvarieämbetet tillsammans med ett svenskt forskningsinstitut inlett ett samarbete där man med hjälp av skala från ett till hundra kan bedöma en fastighet.

Kan AI användas för att framtidssäkra det byggda kulturarvet? | RISE

Till en början testade forskarna att helt enkelt fråga en Al och andra språkmodeller om en värdering av byggnaderna från 1 till 100 utifrån kulturhistoriska värden.

För att kontrollera tillförlitligheten tittade vi närmare på de byggnader som flaggats för att ha ett ganska högt kulturvärde, men som inte fanns med i något av de befintliga registren. Efter en workshop tillsammans med Riksantikvarieämbetet kunde vi tillsammans konstatera att det var rätt väg att gå att tilldela byggnaderna någon form av kulturvärde, säger Mikael Mangold, senior forskare på RISE enhet för stadsutveckling.

Det vore intressant att testa AI modellen på två fastigheter

• Storken 12 som är kulturminnesklassad
• Villa Ludvigsberg som inte är det

Hej Hans!

Roligt att du läst vår rapport. Metoden ger en översikt av bebyggelse med kulturvärden på nationell nivå. Den är inte tänkt att användas rakt av för klassificering av byggnader på lokal nivå.

Databasen förvaltas av RISE och är inte offentlig, men nedan ser du ett utdrag vad gäller de byggnader du efterfrågade. Ett värde över 50 har bara enstaka procent av byggnader som har energideklarationer i Sverige. Forskarna som var inkopplade gjorde sedan en finare bedömning av kulturvärden i efterbearbetningssteget. Byggnaderna tilldelades då båda blå klass, i enlighet med Stockholms stads klassificeringsskala.